先智房地产成本管理解决方案

在项目实行历程中，对发天生本变换的缘故原由要深入剖析，不能被动的变换成本，凭据项目的现实情形和企业自己的财政状态，要自动的接纳纠正措施，或调整规模或改变资源条件或重新协调进度、成本、质量的三者关系。
五、房地产成本的组成

　1、土地用度 
　　土地用度包罗城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置赔偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。现在基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观治理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有用方式。现在在我国城镇商品房住宅价钱组成中，土地用度约占20%，并有进一步上升的趋势。 
　2、前期工程费 
　　前期工程费主要指衡宇开发的前期计划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发用度。他在整个成本组成中所占比例相对较低，一样平常不会凌驾6%。 
　3、修建安装工程费 
　　修建安装工程费指衡宇制作历程中所发生的修建工程，装备及安装工程用度等，又被称为衡宇修建安装造价。他在整个成本组成中所占比例相对较大。从我国现在情形看，约占整个成本的40%左右。 
　4、市政公共设施用度 
　　市政公共设施用度包罗基础设施和公共配套设施建设费两部门。基础设施建设费主要指门路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设用度。公共配套设施建设用度指在建设用地内建设的为住民提供配套服务的种种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和种种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的用度。他同时还包罗一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本组成中，该项目所占比例较大，我国一样平常在20%~30%左右。 
　5、治理用度 
　　治理用度主要是房地产开发企业为组织和治理房地产开发谋划运动所发生的种种用度，它包罗治理职员人为，差盘缠，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本组成所占比例很小，一样平常不会凌驾2%。 
　6、贷款利息 
　　房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发谋划历程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个主要组成部门。但它的巨细与所开发项目的巨细，融资额度的几多有亲近关系，以是占成本组成比例相对不稳固。 
　7、税费 
　　税费包罗两部门：一部门是税收，与房地产开发建设有关的税收包罗房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，都会维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部门是行政性用度，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的用度，项目繁多且不规范。包罗诸如征地治理费，商品房生意业务治理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发治理费等。在我国现在房地产开发成本组成中所占比例较大，一样平常在15%~25%左右。 
　8、其他用度 
其他用度主要指不能列入前七项的所有用度。它主要包罗销售广告费，种种不行预见费等，在成本组成中一样平常不会凌驾10%。

房地产成本治理系统
    恒久以来，房地产企业由于行业的高利润，一样平常都不是十分的关注成本治理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，增强成本控制治理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。 
　　要增强成本治理，必须建设起系统的成本治理系统，对于房地产企业，成本治理系统应包罗三个层面的内容，最基础的是成本治理的流程与制度系统，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。 
成本治理的流程与制度系统包罗目的成本治理系统、动态成本治理系统、成本后评估系统以及责任成本系统，划分从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面举行治理。成本控制要点和成本数据的积累则是建设在一定的流程规范基础之上的对开发历程的每个环节的成本控制的知识与履历的传承，从战略角度所举行的成本优化则往往是陪同着公司的重大战略措施，如凭据客户细分而举行的产物尺度化、战略采购等。从治理的条理而言，建设起基本的成本治理流程是最基础的治理事情。

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